Comprei um imóvel só com o contrato de gaveta. Existem riscos?

No mercado imobiliário brasileiro, é muito comum a aquisição de imóveis por meio do chamado contrato de gaveta. Trata-se do compromisso particular de compra e venda firmado sem o devido registro no Cartório de Registro de Imóveis competente.

Embora esse documento tenha validade entre quem comprou e quem vendeu, ele não produz efeitos perante a sociedade nem perante a Justiça. Para o ordenamento jurídico, a propriedade imobiliária só se transfere mediante o registro do título na matrícula do bem.

Enquanto essa providência não é adotada, o comprador detém a posse do bem, mas a propriedade formal permanece em nome do antigo vendedor.

A vulnerabilidade do patrimônio sem registro público

A manutenção da compra e venda restrita ao contrato particular expõe o patrimônio familiar a situações imprevistas e de difícil solução:

• Penhora judicial por débitos do vendedor: Se o antigo proprietário constante na matrícula for processado por dívidas trabalhistas, fiscais, bancárias ou cíveis, o imóvel pode ser penhorado pela Justiça para o pagamento dessas obrigações, pois formalmente ainda pertence a ele.
• Falecimento do vendedor e bloqueio em inventário: Ocorrendo a morte do vendedor antes da outorga e registro da escritura pública, o imóvel é incluído automaticamente no inventário da família dele, dependendo da partilha de herdeiros para que se tente a regularização.
• Risco de alienação em duplicidade: Por má-fé ou desorganização, o bem pode ser vendido novamente para terceiros que efetuem o registro cartorário primeiro, gerando disputas judiciais complexas sobre a posse e o domínio.
• Limitação na liquidez e valorização: A ausência de documentação regular impede que o imóvel seja utilizado como garantia para financiamentos bancários por futuros compradores, reduzindo o interesse do mercado e a segurança do investimento.

A complexidade da regularização imobiliária

A regularização de um imóvel adquirido por contrato de gaveta exige o estudo minucioso da cadeia de transmissões e da situação jurídica das partes envolvidas. Não existe uma solução única aplicável a todos os casos.

A análise detalhada das certidões cartorárias, dos comprovantes de quitação e do histórico do imóvel é o caminho recomendado para que a transição da posse para a propriedade ocorra dentro da legalidade.