Comprou um imóvel por contrato particular, sem passar pelo SFH ou pelo SFI? Entenda quando o cartório é obrigado a registrar

Uma dúvida recorrente entre quem compra ou vende um imóvel fora do circuito bancário tradicional é a seguinte: se o negócio foi formalizado por instrumento particular, sem financiamento vinculado ao Sistema Financeiro da Habitação (SFH) ou ao Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), o Registro de Imóveis pode simplesmente recusar o registro e exigir escritura pública? A resposta não é tão simples quanto parece, e o tema vem sendo objeto de mudanças legislativas e normativas relevantes nos últimos anos.

A regra geral do Código Civil

O ponto de partida é o artigo 108 do Código Civil: a escritura pública é essencial à validade dos negócios que envolvam constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no país, salvo disposição legal em contrário. Ou seja, a exigência de escritura pública não é absoluta. Ela cede sempre que houver uma exceção prevista em lei.

Por que o SFH e o SFI viraram sinônimo de "dispensa de escritura"

Historicamente, as exceções mais conhecidas do mercado imobiliário eram justamente as ligadas ao financiamento habitacional. A Lei 4.380/1964, em seu artigo 61, parágrafo 5º, autoriza que contratos celebrados por entidades integrantes do SFH sejam formalizados por instrumento particular, com força de escritura pública. A Lei 9.514/1997, no artigo 38, faz o mesmo para operações de alienação fiduciária conduzidas por entidades autorizadas a operar no âmbito do SFI.

Por décadas, essas duas hipóteses foram, na prática, o principal caminho para registrar um título particular sem passar pelo tabelionato, o que levou muitos cartórios a tratá-las, informalmente, como as únicas portas de entrada possíveis.

O que mudou

Essa leitura restritiva nunca correspondeu exatamente ao texto da lei. O artigo 221 da Lei 6.015/1973, que lista os títulos admitidos a registro, prevê no inciso II os "escritos particulares autorizados em lei", com redação atualizada pela Lei 14.620/2023. Note que a norma não fala em SFH ou SFI: fala em autorização legal, que pode vir de diversas fontes.

O Código de Normas da Bahia, aplicável aos cartórios do estado, reflete exatamente essa pluralidade ao relacionar, no rol de títulos admissíveis além do artigo 221, hipóteses como os compromissos de compra e venda de loteamento (Lei 6.766/1979), os contratos e termos administrativos firmados com entes públicos em programas de regularização fundiária e habitacional, os instrumentos ligados a consórcios imobiliários e os atos de desapropriação extrajudicial, entre outros. Todas essas situações dispensam escritura pública com base em autorização legal própria, sem qualquer vínculo com financiamento pelo SFH ou pelo SFI.

Também vale registrar que o próprio Conselho Nacional de Justiça tentou, entre 2024 e 2025, ampliar e uniformizar o rol de entidades equiparadas ao SFI para esse fim, por meio de provimentos que incluíam cooperativas de crédito e companhias securitizadoras, entre outras. Essa tentativa de ampliação chegou a ser editada, mas foi suspensa por decisão em Pedido de Providências no próprio CNJ, o que mostra que a matéria ainda está em discussão e que a prática dos cartórios pode variar de uma serventia para outra enquanto o tema não se estabiliza.

O que isso significa na prática

A recusa de um cartório em registrar um título particular não pode se apoiar apenas na ausência de vínculo com o SFH ou o SFI, quando existir outra norma que autorize expressamente aquele tipo de negócio a prescindir de escritura pública. Ao mesmo tempo, isso não significa que todo contrato particular seja automaticamente registrável: a análise depende do valor do imóvel, da natureza do negócio jurídico e de qual fundamento legal específico ampara a dispensa da forma pública naquele caso concreto. É justamente nesse ponto que muitos negócios legítimos acabam travados em prenotações e exigências que poderiam ser evitadas com uma análise técnica prévia.

Se você está em uma negociação imobiliária formalizada por instrumento particular e tem dúvidas sobre a exigência de escritura pública, ou já recebeu uma exigência do cartório nesse sentido, vale buscar orientação jurídica especializada antes de prosseguir. Cada matrícula e cada contrato têm particularidades que fazem diferença no resultado.